자금조달계획서와 LTV 그리고 DTI

목차

1. 자금조달계획서에는 어떤 내용이 담길까
2. 자금조달계획서를 허위로 제출하면 어떻게 될까

“자금출처조사는 늘 생각을 해두는 것이 좋을 것 같아. 언제든지 이 조사가 진행될 수 있는 거니까.”

“그런데 무진 씨, 주택거래를 신고하는 지역에서 집을 사면 자금출처조사를 받을 확률이 높다고 하는데 그거 알아?”

“대충은 알고 있어. 하여간 요즘은 하루가 멀다 하고 여기저기서 대책들이 쏟아지다보니 일일이 쫓아가기가 정말 힘든 것 같아. 하지만 이런 것들을 놓치면 안 되니까 그때그때마다 알아두는 것이 좋을 것 같아. 세상에는 필요 없는 제도들이 없잖아. 다 나름대로 구실을 하고 있으니.”

“그래. 나도 당신 말에 동의해.”

이절세가 꺼낸 주택거래신고제에 대해 알아보자. 이는 2006년 10월 30일 이후부터 주택거래신고지역에서 6억 원이 넘는 주택을 사는 경우에는 사전에 자금 조달 계획과 입주 여부를 반드시 시·군·구청에 신고하도록 하는 제도를 말한다. 신고는 매매계약일로부터 15일 이내 해야 한다. 단, 이 제도는 원칙적으로 소득세법상의 투기지역에서만 적용된다. 따라서 투기지역 지정이 해제되면 이 제도는 적용되지 않는다(2013년 12월 현재 투기지역으로 지정된 곳은 없다).

자금조달계획서에는 어떤 내용이 담길까

주택거래신고제는 전국적으로 모든 부동산에 대해 적용되는 실거래가 신고 제도와 유사하다. 다만, 자금조달계획서를 제출하는 점에서 주택거래신고제가 훨씬 더 규제가 심하다고 할 수 있다.

자금 조달 계획서에는 금융기관 예금액, 부동산 매도액, 주식·채권 매각 대금, 현금 등 집을 사는 데 들어간 자기 자금과 주택담보대출비율(LTV, Loan To Value ratio)과 총부채상환비율(DTI, Debit-To-Income) 한도 내의 대출금, 사채 금액 등을 기재해야 한다.

구분	내용
대상 지역	투기지역 지정 지역
신고 대상 주택	전용면적 60㎡(그 이하도 포함) 및 6억 원 초과 주택, 재건축·재개발 정비구역 안의 모든 아파트와 연립주택 등
신고 의무자	매도자 및 매수자 공동(대리인도 가능)
신고 기간	매매계약일로부터 15일 내
자금조달계획서의 항목	실거래가액, 주택취득자금 조달계획
위반 시 제재 사항	취득세의 2.5배를 한도로 과태료 부과(실거래가의 5% 한도)

여기서 LTV와 DTI는 무엇을 의미하는지 알아보자. 먼저 LTV는 주택담보인정비율을 말한다. 즉, 주택 가격의 몇 %까지 대출을 허용하는 것을 말한다. 일반적으로 LTV는 은행권·보험회사는 40%, 상호저축은행·단위농협은 50%선에서 적용된다(다만, 6억 원 이하 주택은 예외적으로 60%까지 가능하나, 수시로 규제 내용이 바뀌므로 최근의 내용을 확인하기 바란다). 예를 들어 LTV가 60%라면 시가 1억 원짜리를 은행에 담보를 제공하면 최대 6,000만 원을 대출받을 수 있다.

한편 DTI¹⁾는 총부채상환비율을 말한다. DTI는 주택담보대출의 연간 원리금 상환액과 기타 부채의 연간 이자 상환액의 합계액을 총소득으로 나눈 비율을 말한다. 이 제도는 앞의 LTV제도를 보강하는 것으로서 소득과 대출 기간에 따라 대출금이 결정된다.

예를 들어 연간 원리금 상환액이 2,000만 원이고 연봉이 5,000만 원이라면 DTI는 40%에 해당한다. 다시 말해 연소득이 5,000만 원인 경우 2,000만 원 범위 내에서 대출금이 결정된다는 뜻이다. 따라서 이 제도 하에서는 연봉이 높아야 대출 여력이 커진다(기타 자세한 내용은 은행에 문의하자).

종전에 강남구 등 투기지역 내에 있는 시가 6억 원 초과 아파트를 구입할 때 대출한도가 DTI 40% 이내로 제한되기도 하였다(기타 서울 지역은 50%, 인천·경기 지역은 60%).

자금조달계획서를 허위로 제출하면 어떻게 될까

이 계획서를 허위로 제출하면 어떤 제재를 받을까? 현재는 허위로 작성되었다고 하더라도 과태료는 부과되지 않는다. 하지만 자료가 국세청에 통보되어 세무조사를 받을 가능성이 높아진다.

TIP 차명거래와 부동산실명제

원래 부동산 등기는 실소유자가 자신의 명의로 하는 것이 원칙이다. 그런데 투기나 탈세 등을 위해 제3자로 등기하는 경우가 있다. 이를 ‘명의신탁’이라고 하고 명의신탁에 해당하면 법적 효력을 무효로 한다. 다만, 채무의 변제를 담보하기 위해 가등기를 하거나 신탁법 등에 의해 신탁재산인 사실을 등기하는 경우, 종중 부동산의 명의신탁 또는 배우자 간의 명의신탁 등은 조세포탈이나 강제집행 또는 법령상 제한을 피하기 위한 것이 아니라면 명의신탁에 해당하지 않는다.

만약 부동산실명제를 어긴 사실이 밝혀지면 과징금 등이 부과된다. 그 금액은 부동산가액의 30%까지 될 수 있다. 예를 들어 부동산 거래 시 1,000만 원의 세금을 피하기 위해 5억 원짜리를 명의신탁하면 무려 1억 5,000만 원(5억 원×30%)의 과징금을 부과받을 수도 있다. 이외에 징역형을 받을 수도 있다. 이러한 이유로 명의신탁된 부동산이 ‘명의신탁되었다’라고 말할 수 없는 사정이 있는 것이다.

[네이버 지식백과] 자금조달계획서와 LTV 그리고 DTI (합법적으로 세금 안 내는 110가지 방법 : 부동산편, 2014. 1. 5., 신방수)